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ALGUNOS CONSEJOS PARA LA RECUPERACIÓN DE CARTERA
Por: José Andrés Bermúdez Sánchez

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Se acerca una nueva temporada de asambleas, y es curioso ver a los administradores de propiedad horizontal “revoloteando” de un lado a otro preparando informes, convocatorias, etc., el más mínimo detalle es importante para salir bien librado.

Es interesante como se ha convertido en costumbre para las Asambleas decirles a los administradores, cuando solicitan un poco más de presupuesto para el próximo periodo, “pues recupere la cartera, porque no vamos a aprobar incrementos”.

La cartera es para muchos Administradores el “talón de Aquiles”, pues no importa lo que hayan logrado en un periodo administrativo, si la cartera no genera resultados satisfactorios. Por eso es que uno de los temas favoritos para los administradores siempre será la Cartera.

Es interesante comparar las estratégicas utilizadas por administradores con éxito en la recuperación de cartera contra los que no lo tienen, y la diferencia es ¡ninguna!, las estrategias usadas son las mismas en la mayoría de los casos. Entonces ¿Qué hace la diferencia? Hay un dicho popular muy famoso que dice “la practica, hace al maestro” cosa que en lo personal no comparto del todo, yo diría “la practica perfecta, hace al maestro” y pienso que allí radica el éxito.

Cuando se les habla a los administradores sobre temas de cartera, casi todos hacen acuerdos de pago, cobran intereses por mora, publican la lista de morosos (en lugares no públicos), hacen procesos prejurídicos, y jurídicos, y en el peor de los casos suspenden servicios comunes no esenciales (que tiene sus pros y sus contras). No es lo que se hace lo que garantiza la recuperación, es el ¿Cómo se hace?

Llega a ser normal en las copropiedades las carteras millonarias, y lo peor de todo es que las Asambleas tienden a acostumbrarse a mantener carteras tan elevadas y eso es un verdadero problema. Por lo que el principal culpable de que las carteras sean tan elevadas en las copropiedades no son los morosos como se cree, sin más bien las Asambleas mismas, que no tomas decisiones de fondo para recuperarlas.

La mayoría hacen acuerdos de pago. Pero hay que tener cuidado, pues un acuerdo de pago puede ser de doble filo. Excelente herramienta si se trabaja bien, o la forma de incrementar más rápidamente la cartera si se emplea inapropiadamente.

Algunas sugerencias en cuanto a acuerdos de pago son:

• Los acuerdos de pago se deben hacer con el propietario y no con los arrendatarios.
• Los acuerdos deben ser por escrito, claros, expresos y exigibles.
• Dentro de los acuerdo de pago debe existir un compromiso para pagar la deuda vieja y las cuotas actuales, para que no se sigan atrasando. (importante dentro del recibo de caja incluir específicamente, qué se está abonando y no olvidar colocar el saldo a la fecha).
• No ser laxos con los plazos para el pago de la deuda. Pues esto puede generar mas atraso.
• Negocie intereses, solo cuando la asamblea lo haya autorizado.

Hay que recordar estros preceptos:
• Al administrador la ley le requiere cobrar la cartera morosa. Es su obligación hacerlo. (alguien tiene que hacer el trabajo sucio).
• Si el administrador no cobra la cartera, nadie más lo hará.
• El moroso de cuotas de administración, seguramente es también moroso en otras deudas. Por lo que el sistema de cobro debe ser convincente para lograr el pago.
• Aunque suene duro, vivir en propiedad horizontal cuesta, y es un lujo. Por lo tanto, el que no tiene dinero suficiente para vivir en propiedad horizontal, no debe vivir en propiedad horizontal, porque se perjudica a si mismo y perjudica a los demás.
• Todos los moros tiene una terrible historia que sustenta las razones del no pago, pero independientemente de la historia, la misión del administrador es recuperar. Los casos especiales, que merecen consideración, déjelos en manos de la Asamblea General.

El administrador no puede permitir que se pierda su credibilidad como recuperador de cartera. Al igual que un niño que se amenaza si no hace las cosas, pero nunca se cumplen las amenazas. A un moroso que se le amenaza constantemente con un proceso jurídico, pero éste nunca ocurre, lo único que se logra es que existan más morosos.

De igual forma ocurre con las famosas cartas de prejurídicos, si no logran el efecto esperado. Cuando las dos primeras cartas no logran su objetivo, es muy difícil que la tercera o cuarta carta lo logren. El moroso que recibe una carta prejurídica por concepto de administración, seguramente, tiene una colección de prejurídicos de otras entidades, así que la carta, se convierte en un prejurídico más de su colección personal.

Uno de los más grandes problemas que enfrenta un administrador al momento de recuperar cartera, es que no cuenta con los recursos económicos para iniciar acciones ejecutivas contra los morosos. Por eso, si no tiene para los procesos jurídicos, es mejor no hacer prejurídicos, pues puede llegar a perder la credibilidad como recuperador de cartera frente a los morosos.

Se ha comprobado que cuando los acuerdos de pago se hacen de manera adecuada y con un seguimiento detallado de cada caso, se logra una efectividad de recuperación hasta del 90% de la cartera.

Finalmente, es importante que los administradores entiendan que no es la cantidad de procesos jurídicos lo que determina el éxito, en otras palabras no es la cantidad, sino la efectividad. Con esto se quiere decir que poco sirve si un administrador inicia acciones contra 10, 15 o más morosos, si de todos esos casos se ganarán 3 o 4, y lo demás se pierde o se estancan por situaciones típicas como el patrimonio de familia, los procesos de divorcio, embargos de entidades hipotecarias, etc. Es mejor hacer un buen estudio de la cartera morosa, determinar cuales son las cuantías más altas, y más fáciles de cobrar, con mejores garantías (otras propiedades inmobiliarias, vehículos, salarios, etc.), y tomar las 2 mejores posibilidades e iniciar los procesos ejecutivos. Al lograrlo, asegúrese de comunicar sus resultados por todos los medios posibles (un buen aliado es el chismoso de la copropiedad). Esta información verdaderamente intimida a un moroso, y muchas veces logra que el moroso, por miedo, pague. Así el administrador mantiene su prestigio como recuperador de cartera, pues “2 procesos que inició, 2 procesos que ganó”. Una vez lo logre, continúe con otros 2 o 3 y repita el procedimiento una y otra vez.

Recuerde que una cartera sana en propiedad horizontal es garantía de su reelección como administrador.



José Andrés Bermúdez S.
Presidente de Servilonjas
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